一、问题的提议2024年乐鱼棋牌

商品房预售资金指房地产开发商将其开发成就的商品房在赢得预售许可之后，完成入手登记之前预售给购房主说念主，由购房主说念主按条约商定支付的预购房款。商品房预售资金一般存放于特意的商品房预售资金监管账户中，一方面是为了保险房屋买受东说念主正当职权、保险民生，另一方面是为了保险债权东说念主利益。因此，如何均衡这两者的关系，法院能否冻结和扣划商品房预售资金在司法施行中存在争议。

二、相关规定

连年来，因房地产行业低迷，开发商相同暴雷，导致房屋买受东说念主、债权东说念主与开发商之间，致使房屋买受东说念主与债权东说念主之间的纠纷连接。为均衡各方利益，最高手民法院及相关部门在《城市房地产解决法》的基础上，出台了关联预售资金诈欺、保全的具体规定。

1、《中华东说念主民共和国城市房地产解决法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于关联的工程成就”。

2、2022年1月11日发布的最高手民法院、住房和城乡成就部、中国东说念主民银行《对于圭表东说念主民法院保全奉行法子 确保商品房预售资金用于神色成就的见知》（以下简称《见知》）        2024年乐鱼棋牌

第一条第三款规定：“除当事东说念主肯求奉行因成就该商品房神色而产生的工程成就经由款、材料款、开荒款等债权案件除外，在商品房神色完成房屋所有权初次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，东说念主民法院不得接纳扣划法子。” 

第二条第一款规定：“商品房预售资金监管账户被东说念主民法院冻结后，房地产开发企业、商品房成就工程款债权东说念主、材料款债权东说念主、租出开荒款债权东说念主等请求以预售资金监管账户资金支付工程成就经由款、材料款、开荒款等神色成就所需资金，约略购房主说念主因购房条约废除肯求退还购房款，经神色场地地住房和城乡成就专揽部门审核答允的，生意银行应当实时支付，并将付款情况实时向东说念主民法院敷陈。”

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第三条第一款规定：“开设监管账户的生意银行接到东说念主民法院冻结预售资金监管账户请示时2024年乐鱼棋牌，应当立即办理冻结手续。”

3、2022年1月13日发布的《最高手民法院对于充分推崇司法职能作用助力中小微企业发展的指引认识》（以下简称《认识》）第十四条规定：“照章保险成就工程边界中小微企业和农民工正当职权。对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金照章审慎接纳保全、奉行法子，援手保险相关部门细心搪塞房地产神色过期委派风险，珍惜购房者正当职权，确保农民工工资支付到位。冻结商品房预售资金监管账户的，应当实时见知当地住房和城乡成就专揽部门；除当事东说念主肯求奉行因成就该商品房神色而产生的工程成就经由款、材料款、开荒款等债权案件外，在商品房神色完成房屋所有权初次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得接纳扣划法子，不得影响账户内资金照章依规使用。”

三、相关案例

（一）《见知》和《认识》发布之前的相关案例

司法施行中，在《见知》和《认识》出台之前，最高院及各地法院已就预售资金监管账户能否冻结、扣划的问题作念出裁决，造成了相关案例。

1.(2018)最高法握监105号案件中，最高手民法院觉得：“东说念主民法院能否保全或奉行开发商收取的商品房预售资金，当今并无明确的法律规定。施行中，各地作念法也有不同。……因此，鉴于商品房预售款监管账户担负着优先保险开发神色、促进在建工程按时完竣、珍惜购房者正当职权的中枢功能，东说念主民法院对于该账户的保全、奉行，相对于平庸账户，应接纳更为严慎的气魄。在保全阶段，保全东说念主若肯求提议保全被保全东说念主的商品房预售款账户，东说念主民法院应当对该在建工程施工情况、建筑材料购买情况、工东说念主工资支付以及税费支付等情况作出严格审查，在保证成就工程施工平时进行的情况下，方可接纳保全法子，且尽量不接纳一说念冻结账户资金的格式。即使是在奉行阶段，也应在成立该账户的想法依然结束后，或账户资金餍足神色成就所需资金除外的部分，可接纳奉行法子。”

2.(2021)最高法握监459号案件中，最高手民法院觉得：“笔据《中华东说念主民共和国城市房地产解决法》第四十五条第三款的规定，“商品房预售所得款项，必须用于关联的工程成就”。也即是说，该款项应用于购买该神色成就必需的建筑材料、开荒和支付神色成就的施工经由款等，不得挪作他用。对商品房预售资金开设特意银行账户进行监管，具有保险开发神色成功成就、促进在建工程按时完竣、珍惜购房者正当职权、促进房地产市集隆重健康发展的紧迫作用。在保险成就工程施工平时进行的前提下，东说念主民法院不错对商品房预售资金专用监管账户照章接纳冻结法子，但仅在工程完竣、资金仍有结余的情况下才可行为奉行案款赐与扣划。”

3.(2021)豫握复686号案件中，河南省高院觉得：“对于郑州中院在奉行中能否冻结、扣划天津绿野公司开立的案涉账户中的资金的问题。……，《中华东说念主民共和国城市房地产解决法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于关联的工程成就”。……就本案所涉平庸债权的奉行，应当概述洽商相关法律、王法及圭表性文献对关联商品房预售资金的解决规定，在保证成就工程施工平时进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程成就资金足够的前提下，约略待工程完竣后，依债权性质照章奉行。郑州中院祛除该院扣划裁定合适相关法律规定，本院赐与保管。”

（二）《见知》和《认识》发布之后的相关案例

4.(2022)沪0118握异116号案件中，上海市青浦区法院觉得：“对于该类账户能否冻结，笔据2022年1月最高手民法院、住房和城乡成就部、中国东说念主民银行讨论发布《对于圭表东说念主民法院保全奉行法子确保商品房预售资金用于神色成就的见知》，对这一问题进行明确。该见知第三条，开设监管账户的生意银行接到东说念主民法院冻结预售资金监管账户请示时，应当立即办理冻结手续。即商品房预售资金监管账户是不错冻结的，银行在接到法院冻结请示时，应当立即办理冻结手续。笔据该见知第一条第三款的规定，在商品房神色完成房屋所有权初次登记前，法院不得扣划预售资金监管账户中监管额度内的款项；但因奉行该商品房神色而产生的工程成就经由款、材料款、开荒款等债权案件的，法院不错划扣资金。”

5.(2022)新握复27号案件中，新疆维吾尔自治区高院觉得：“《最高手民法院住房和城乡成就部中国东说念主民银行对于圭表东说念主民法院保全奉行法子确保商品房预售资金用于神色成就的见知》(法［2022］12号)第一条第一款规定：“商品房预售资金监管是商品房预售轨制的紧迫本体，是保险房地产神色成就、珍惜购房者职权的紧迫举措。东说念主民法院冻结预售资金监管账户的，应当实时见知当地住房和城乡成就专揽部门”。据此，对平庸债权的奉行，东说念主民法院应当概述洽商相关法律、王法及圭表性文献对商品房预售资金的解决规定，在保证成就工程施工平时进行的情况下，可冻结监管账户内的相应款项。在确保工程成就资金足够的前提下，或待工程完竣后，才可对冻结款项依债权性质照章奉行。其次，从商品房预售资金监管账户内资金是否不错扣划来看。《最高手民法院住房和城乡成就部中国东说念主民银行对于圭表东说念主民法院保全奉行法子确保商品房预售资金用于神色成就的见知》(法［2022］12号)第一条第三款规定：“除……。”据此，商品房预售资金监管账户内的资金必须用于关联工程成就，对在建工程监管账户内的资金，东说念主民法院非因特定用途不得扣划奉行。”

四、小结

通过回首以上相关圭表和案例2024年乐鱼棋牌，不错看出：在《见知》和《认识》发布之前，各地法院对商品房预售资金的冻结、扣划均接纳相对审慎的气魄。《见知》和《认识》在接受《城市房地产解决法》第四十五条精神的基础上，对预售资金监管账户的冻结和扣划作出了细化规定，允许东说念主民法院对商品房预售监管资金账户赐与冻结，但扣划，则独一当合适条款时才被允许。从《见知》和《认识》的本体看，咱们认知，以下3种情形东说念主民法院不错接纳扣划法子：1.当事东说念主肯求奉行因成就该商品房神色而产生的工程成就经由款、材料款、开荒款等债权的案件；2.购房主说念主因购房条约废除肯求退还购房款；3.不属于上述第1、2种情形的，在商品房神色完成房屋所有权初次登记前，对预售资金监管账户监管额度外的款项，才可赐与扣划。但在笔者最近阅历的“保交楼”司法审判奉行施行中，以及上述第4、5两个案例的裁判情理中不出丑出，各地法院基于前期处理此类案件的惯性以及迫于各地保交楼保证委派的行政压力，对《见知》和《认识》贯彻和落实的程度存在一定各异。